bulgarie
Le marché immobilier bulgare a connu une phase d'euphorie liée à l'adoption de l'euro, suivie d'un rééquilibrage. Les prix demeurent parmi les plus bas de l'Union européenne, ce qui continue d'attirer les acheteurs étrangers, en particulier sur le littoral et dans les stations de ski.
Les prix des logements ont progressé de 12,6 pour cent sur un an au quatrième trimestre 2025, avant un net ralentissement trimestriel. Le nombre de transactions a reculé de 22,5 pour cent sur la même période, une fois retombée l'urgence d'achat qui avait précédé le passage à la monnaie unique. L'année 2025 a vu la livraison record de 37 571 logements neufs, un volume exceptionnel que le premier trimestre 2026 n'a pas reconduit.
La capitale concentre la demande et affichait environ 2 680 euros le mètre carré au premier trimestre 2026, en progression de près de 29 pour cent sur un an. Les quartiers résidentiels du sud de la ville se situent au-dessus de cette moyenne, les grands ensembles périphériques nettement en dessous. Sur la mer Noire, autour de Varna et de Bourgas, un appartement de station se négocie couramment entre mille et mille cinq cents euros le mètre carré.
Les appartements et les bâtiments s'acquièrent librement par des personnes physiques étrangères. La propriété du sol obéit en revanche à des règles particulières, les ressortissants de l'Union européenne et de l'Espace économique européen étant assimilés aux Bulgares depuis la fin de la période transitoire en 2014, tandis que les autres acheteurs recourent généralement à une société de droit bulgare pour détenir un terrain. La Suisse n'appartenant ni à l'Union ni à l'Espace économique européen, une vérification auprès d'un notaire bulgare s'impose avant tout achat portant sur un terrain ou sur une maison individuelle.
Britanniques, Russes, Allemands et Israéliens ont formé les premières vagues d'acheteurs de résidences secondaires, surtout à Sunny Beach, à Golden Sands et à Bansko. Ce parc, souvent bâti dans les années 2000, se revend parfois à des prix très bas, mais les charges de copropriété méritent un examen attentif.
Les loyers ont fortement augmenté, de l'ordre de vingt pour cent à Sofia en 2025, avant de ralentir à environ huit pour cent au printemps 2026. Le rendement locatif brut moyen s'établit autour de 4,2 pour cent. Les frais d'acquisition représentent de 3 à 8,5 pour cent du prix, entre la taxe de mutation municipale, les honoraires de notaire, les frais juridiques et la commission d'agence. La taxe foncière annuelle reste modique et les revenus locatifs relèvent du taux unique de 10 pour cent.